以前的石化主要分布在沿江（武漢石化、巴陵石化、安慶石化、金陵石化、揚子石化等）、沿海城市。隨著國家對環保的重視，其次我國原油主要靠國外進口，新上的石化基本上都在沿海地區，特別是有海港的城市。比如舟山浙江石化、連云港盛虹石化、福建聯合煉化、青島黃島大煉油、大連恒力石化、湛江中科等等。

江蘇是石化大省，以前石化項目主要集中在南京，現在南京已經限制石化產能。之前江蘇省和中石化有意向在連云港建一個大型石化項目，主要是為金陵石化搬遷做準備；后來由于種種原因項目黃了。目前江蘇的民營企業盛虹在連云港投資了盛虹石化，項目規模很大，包括煉油、乙烯、PX等。

連云港優良港口以及很多海邊可以開發的土地為打造大型石化產業基地提供了物質條件，但是能不能成功，還需要拭目以待。

為什么青島發展如日中天的西海岸沒成為主城區反而城陽作為主城區？

在2020年最后一天發布的《青島十四五規劃和2035年遠景目標綱要》當中，明確提到統籌市南、市北、李滄、嶗山和城陽區一體發展，實現主城區擴容擴能。也就是說，青島十四五發展的一個目標很明確，把城陽列為青島的市內五區。

這時候就有人疑惑了，這不有人提問：為什么青島發展如日中天的西海岸沒成為主城區，反而城陽區成為了青島的主城區呢？

對于這個話題，我們的看法就是一句話：早已自成一體，何須另攀高枝？

青島西海岸新區本就是第九個國家級新區，行使省級權限，占地面積、人口數量、GDP、三大產業、利稅、都相當于一個三線地級市，人均GDP早已是日韓這樣的新興發達國家水平，還在地理上掐著整個青島乃至半個山東的經濟命脈——港口，這種情況下，西海岸何必自降身段，委屈自己去當什么主城區呢？

別的不說，光是國家級新區的這個響亮的名號，就要比主城區響亮太多了呢。

首先分析一下國際大戰略，為什么青島的發展繞不開西海岸？中國的海岸線，質量好嗎？

站在一些軍迷的角度，會說中國的海岸線不怎么好，因為中國的外面有日本、菲律賓等國家構成的第一島鏈，還有小笠原群島、馬里亞納群島、關島構成的第二島鏈，上面遍布美軍基地，中國海軍前出大洋控制世界，困難重重。

這么看來似乎中國的海岸線很差。但是換個角度，站在經濟的角度看，會發現中國占據的這一段海岸線的質量，冠絕全球，是讓世界其它國家垂涎欲滴，眼紅而不可得的存在。

中國的海岸線牛逼在哪里？看看世界港口吞吐量排名表就知道了。世界前20大港口，中國占一半，世界前十名的超級港口，中國占7個。

看似港口就是個裝貨卸貨的場所，但是世界級的超級良港要滿足的條件很多。港闊水深，不淤不凍，外海要有足夠寬闊的錨地便于船舶等待和避風，水下要有足夠深度的航道滿足大船的靠泊條件，岸上要有足夠廣闊的平原建設物流基地、通達內陸腹地……

這些條件青島都可以滿足，但不要以為很簡單，看看和中國同為金磚國家的俄羅斯、印度、巴西——俄羅斯的海岸線雖然多但是千里冰封，從彼得大帝開始就瞅著別人家的不凍港眼饞；印度、巴西的海岸線也不咋地，一堵堵的高山、懸崖峭壁——對，就是嶗山雕龍嘴、青山漁村的模樣——把這兩個國家的海岸線堵得嚴嚴實實，港口和內陸完美的劃分開來。巴西圣保羅距離海岸線的距離不過相當于即墨到市南，但是海拔竟然相當于泰山中天門，貨物下了港口就需要翻山越嶺，架橋挖洞，運輸成本是我國的數倍甚至十數倍，這種酸爽，身為中國人可能都體會不到……

結果就是：印度、巴西、俄羅斯雖然也是世界大國，但是這些國家就是渾身抖擻也出不了多少貨，全國所有的貨物吞吐量可以被一個青島港輕易秒殺。

隔壁普京大帝、莫迪老仙饞到心在滴血的青島港，我們的領導人高瞻遠矚，怎么能不知道它的重要意義？海洋中心城市，就是對青島最高的肯定。

然后青島港在青島的哪里？西海岸新區。剩下的就不用再說了。不重點發展西海岸新區，那整個青島乃至整個山東的發展就是耍流氓。

咱們中國的優質港口是多，但也不能任性到置世界第七大港的前景于不顧，一股腦兒去發展內陸的城陽，對吧。

再看看細節：西海岸的目標是再造一個新青島，手筆比城陽要大得多。如果看紙面房價，會覺得西海岸和城陽差不多，在很多老青島土著里，西海岸和城陽都屬于打死不去的城鄉結合部，但仔細分析下來，西海岸和城陽之間的差距，還是不少的。

1、平均房價差不多的情況下，西海岸房價的方差比城陽要大。

西海岸的房子，從靈山灣沿海到膠南內陸，從唐島灣前海到老黃島后海，形成了一個比較完整的梯隊。

比較貴的別墅小區，像唐島金灣、建邦瓏錦墅、青島小鎮、大溪谷，總價超過千萬的房子很多，個別樓王2000萬以上，屬于標準豪宅的范疇。

高層小區也有很貴的。名嘉匯、天元、HD金沙灘、華潤悅府，這都是單價過三萬的樓盤。

但是另一邊，像西客站、張家樓這樣的通勤遠、配套差的遠郊區，還有老黃島、辛安工業區這樣環境比較差的地方，房子價格被砸到萬元線之內也很正常。對了，還不能忘記維多利亞灣這個給青島帶來幾家歡樂幾家愁的超級大盤，萬元線上浮浮沉沉七八年，現在快要賣完了。

但是反觀城陽，不管哪里，似乎房價都是一萬出頭……超過兩萬的所謂豪宅極少，不到萬元線的新房次新，放眼整個東四社，打著燈籠都不好找。

這里的結論是，西海岸更像一個單獨的城市，由積米崖-井岡山路為市中心向外輻射遞減。雖然由于山海影響，以及隧道口的牽扯，不能形成完整的環線（實際上青島主城區也不能形成環線），但依然能看出較為完整的城市結構。但城陽就有比較強的主城外溢特點，以滿足剛需、剛改的需求為主，很少出現高凈值客戶。

這話說得俗一點就是：買不起市南市北的房子你完全可以買城陽，城陽房子便宜隨便挑，但是買不起市南市北，西海岸這邊你沿著濱海大道一路走到城市陽臺會發現，好位置你照樣買不起。

2、從配套學區、商圈的情況來看，西海岸的生活圈子也更傾向于相對獨立，和城陽也存在著很大的不同。

很多人說起青島的學區，下意識的就是市南中片、浮山后……其實他們忽視了青島還有一個很優秀的學區圈子，那就是以開發區一中為核心、珠江路小學、太行山小學、開發區四中、實驗中學為代表的西海岸學區。

在一些青島小學排名里，珠江路小學、太行山小學要么看不到，要么排名比較靠后，只要一看這種排名，結論一定是不靠譜的。

道理很簡單，西海岸新區和傳統青島主城的中考是兩個體系，之間不能簡單互相比較。但從開發區一中的歷年高考成績來看，高分考生甚至比青島二中、58中更強。但一本率略低。整體而言它至少是個不遜青島任何名校的存在。

至少結論是這樣的：

西海岸的家長，完全沒有必要為了孩子升學糾結青島市南名校、浮山后二實驗，有浮山后學區房的錢，咱名嘉匯買個大平層，眼瞅著珠江路小學、開發區四中，它不香嗎？

問題是，城陽不存在這種操作，一個綠地國科九年一貫制學校，已經讓城陽的家長們望穿秋水了，尋找優質教育，市南學區房可能還得買，甚至北邊的即墨都可能更強一點。

說完學區，我們來看看商圈。很多人會很驚訝的發現，青島香港中路以外的第二大商圈，不是臺東，不是李村，更不是石老人金家嶺、新都心，而是西海岸新區的長江路-積米崖商圈。無論商場的數量，還是體量，人氣，結論均不變。

相比之下，城陽的正陽路商圈就寒磣了點。最大的商場萬象匯，和西海岸的永旺夢樂城、融創茂之類，沒得比。

另外，在西海岸新區目前正在修建的幾所三甲醫院建成以后，在醫療配套方面，也會出現這種情況。

3、盡管城陽要成為主城區，但實際上，在青島十四五、2035年的遠期規劃當中，西海岸也明顯要強于城陽。

這里有兩點。一個是藍色的沿海發展軸，實際上這個才是青島未來發展的重點和王道。

如果對這張圖的意義不能清晰解讀，那么看這張圖就更清晰了。青島未來將建設六大廣域級消費中心：青島灣、浮山灣、臺東、唐島灣、靈山灣（城市陽臺）、未來之城。

廣域級消費中心是什么概念，我們看一下青島目前新都心、市北CBD、金家嶺、李村這幾大商圈在未來的定位就可以明白。

規劃這個東西你可以說它不靠譜，現在靈山灣城市陽臺附近一個像樣的大商場都沒有，哪來的超過新都心、李村、金家嶺的勇氣？

但是話的另一面是這樣的：西海岸的商業體，現在來看比城陽強，看規劃依然比城陽強，這個應該沒有任何爭議。

剛才說了那么多，西海岸對城陽可以打出一記K.O.嗎？當然沒有。說城陽的配套和西海岸沒得比，不代表西海岸比城陽強，正相反，城陽的殺手锏就是——依托市南市北主城配套。說白了就是，你比我強，但是我有大哥罩著……

城陽依托市南市北以后，相比西海岸的優勢，也是非常明顯的。最大的優勢，就是交通。城陽到市南，有374、502兩趟公交直達，環灣大道、重慶路、黑龍江路、青銀高速等多條主干道聯通。未來7號線、8號線、15號線均是連接城陽和市南市北交通的利器。再看西海岸，只有隧道和地鐵1號線跨海段，而且收費比青銀高很多。

僅交通一條，就決定了，青黃之間和青城之間的聯系密度不可同日而語。更重要的是，青島最繁華的地方是香港中路，而西海岸最繁華的地方是長江路/積米崖。雙方最繁華的地方也不是隔海對對碰。西鎮遍地老破小，已經破敗不堪，而隧道另一頭的薛家島，配套聊勝于無，除了隧道還有一條數公里長的高架橋，過了金沙灘，才能看到西海岸的繁華。

我看到另一條回答里有人說：你看過哪個城市的主城區之間隔著一個大海？……就是這個道理。青島在主城擴容方向上，尋找相對弱一些的城陽，而不是更強，人更多的西海岸，是必然的選擇。

更別說城陽為了吸引外溢人才的七折購計劃了。剛才說了，買不起市南市北的主城剛需，西海岸未必買得起，但城陽一定行。

這個七折購，對于剛需而言，不能不說兩個字：真香。

所以，青島選擇了城陽擴容擴能成為下一個主城區，但這不代表西海岸就被放棄，相反，西海岸將在獨立一體，再造一個新青島的道路上，越走越遠。這里沒有對錯，只是根據地理環境、人口數量、發展配套做出的必然抉擇而已。

西海岸和城陽，到底怎么選？也許只有小孩子才做選擇。作為青島，答案是：我都要，無論是西海岸和城陽，都需要更加強大。

我們，見證青島30年房地產發展，親身歷經東部大開發，主城區、西海岸、城陽日月變遷，房價起伏跌宕。敢于講真話，不畏阻力，不隨波逐流，不畏人言，打碎各種謊言，堅持鉆研青島樓市真相。

我們的口號是：青島置業指南針，買房這事得較真。

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