在2020年最后一天發布的《青島十四五規劃和2035年遠景目標綱要》當中，明確提到統籌市南、市北、李滄、嶗山和城陽區一體發展，實現主城區擴容擴能。也就是說，青島十四五發展的一個目標很明確，把城陽列為青島的市內五區。

這時候就有人疑惑了，這不有人提問：為什么青島發展如日中天的西海岸沒成為主城區，反而城陽區成為了青島的主城區呢？

對于這個話題，我們的看法就是一句話：早已自成一體，何須另攀高枝？

青島西海岸新區本就是第九個國家級新區，行使省級權限，占地面積、人口數量、GDP、三大產業、利稅、都相當于一個三線地級市，人均GDP早已是日韓這樣的新興發達國家水平，還在地理上掐著整個青島乃至半個山東的經濟命脈——港口，這種情況下，西海岸何必自降身段，委屈自己去當什么主城區呢？

別的不說，光是國家級新區的這個響亮的名號，就要比主城區響亮太多了呢。

首先分析一下國際大戰略，為什么青島的發展繞不開西海岸？中國的海岸線，質量好嗎？

站在一些軍迷的角度，會說中國的海岸線不怎么好，因為中國的外面有日本、菲律賓等國家構成的第一島鏈，還有小笠原群島、馬里亞納群島、關島構成的第二島鏈，上面遍布美軍基地，中國海軍前出大洋控制世界，困難重重。

這么看來似乎中國的海岸線很差。但是換個角度，站在經濟的角度看，會發現中國占據的這一段海岸線的質量，冠絕全球，是讓世界其它國家垂涎欲滴，眼紅而不可得的存在。

中國的海岸線牛逼在哪里？看看世界港口吞吐量排名表就知道了。世界前20大港口，中國占一半，世界前十名的超級港口，中國占7個。

看似港口就是個裝貨卸貨的場所，但是世界級的超級良港要滿足的條件很多。港闊水深，不淤不凍，外海要有足夠寬闊的錨地便于船舶等待和避風，水下要有足夠深度的航道滿足大船的靠泊條件，岸上要有足夠廣闊的平原建設物流基地、通達內陸腹地……

這些條件青島都可以滿足，但不要以為很簡單，看看和中國同為金磚國家的俄羅斯、印度、巴西——俄羅斯的海岸線雖然多但是千里冰封，從彼得大帝開始就瞅著別人家的不凍港眼饞；印度、巴西的海岸線也不咋地，一堵堵的高山、懸崖峭壁——對，就是嶗山雕龍嘴、青山漁村的模樣——把這兩個國家的海岸線堵得嚴嚴實實，港口和內陸完美的劃分開來。巴西圣保羅距離海岸線的距離不過相當于即墨到市南，但是海拔竟然相當于泰山中天門，貨物下了港口就需要翻山越嶺，架橋挖洞，運輸成本是我國的數倍甚至十數倍，這種酸爽，身為中國人可能都體會不到……

結果就是：印度、巴西、俄羅斯雖然也是世界大國，但是這些國家就是渾身抖擻也出不了多少貨，全國所有的貨物吞吐量可以被一個青島港輕易秒殺。

隔壁普京大帝、莫迪老仙饞到心在滴血的青島港，我們的領導人高瞻遠矚，怎么能不知道它的重要意義？海洋中心城市，就是對青島最高的肯定。

然后青島港在青島的哪里？西海岸新區。剩下的就不用再說了。不重點發展西海岸新區，那整個青島乃至整個山東的發展就是耍流氓。

咱們中國的優質港口是多，但也不能任性到置世界第七大港的前景于不顧，一股腦兒去發展內陸的城陽，對吧。

再看看細節：西海岸的目標是再造一個新青島，手筆比城陽要大得多。如果看紙面房價，會覺得西海岸和城陽差不多，在很多老青島土著里，西海岸和城陽都屬于打死不去的城鄉結合部，但仔細分析下來，西海岸和城陽之間的差距，還是不少的。

1、平均房價差不多的情況下，西海岸房價的方差比城陽要大。

西海岸的房子，從靈山灣沿海到膠南內陸，從唐島灣前海到老黃島后海，形成了一個比較完整的梯隊。

比較貴的別墅小區，像唐島金灣、建邦瓏錦墅、青島小鎮、大溪谷，總價超過千萬的房子很多，個別樓王2000萬以上，屬于標準豪宅的范疇。

高層小區也有很貴的。名嘉匯、天元、HD金沙灘、華潤悅府，這都是單價過三萬的樓盤。

但是另一邊，像西客站、張家樓這樣的通勤遠、配套差的遠郊區，還有老黃島、辛安工業區這樣環境比較差的地方，房子價格被砸到萬元線之內也很正常。對了，還不能忘記維多利亞灣這個給青島帶來幾家歡樂幾家愁的超級大盤，萬元線上浮浮沉沉七八年，現在快要賣完了。

但是反觀城陽，不管哪里，似乎房價都是一萬出頭……超過兩萬的所謂豪宅極少，不到萬元線的新房次新，放眼整個東四社，打著燈籠都不好找。

這里的結論是，西海岸更像一個單獨的城市，由積米崖-井岡山路為市中心向外輻射遞減。雖然由于山海影響，以及隧道口的牽扯，不能形成完整的環線（實際上青島主城區也不能形成環線），但依然能看出較為完整的城市結構。但城陽就有比較強的主城外溢特點，以滿足剛需、剛改的需求為主，很少出現高凈值客戶。

這話說得俗一點就是：買不起市南市北的房子你完全可以買城陽，城陽房子便宜隨便挑，但是買不起市南市北，西海岸這邊你沿著濱海大道一路走到城市陽臺會發現，好位置你照樣買不起。

2、從配套學區、商圈的情況來看，西海岸的生活圈子也更傾向于相對獨立，和城陽也存在著很大的不同。

很多人說起青島的學區，下意識的就是市南中片、浮山后……其實他們忽視了青島還有一個很優秀的學區圈子，那就是以開發區一中為核心、珠江路小學、太行山小學、開發區四中、實驗中學為代表的西海岸學區。

在一些青島小學排名里，珠江路小學、太行山小學要么看不到，要么排名比較靠后，只要一看這種排名，結論一定是不靠譜的。

道理很簡單，西海岸新區和傳統青島主城的中考是兩個體系，之間不能簡單互相比較。但從開發區一中的歷年高考成績來看，高分考生甚至比青島二中、58中更強。但一本率略低。整體而言它至少是個不遜青島任何名校的存在。

至少結論是這樣的：

西海岸的家長，完全沒有必要為了孩子升學糾結青島市南名校、浮山后二實驗，有浮山后學區房的錢，咱名嘉匯買個大平層，眼瞅著珠江路小學、開發區四中，它不香嗎？

問題是，城陽不存在這種操作，一個綠地國科九年一貫制學校，已經讓城陽的家長們望穿秋水了，尋找優質教育，市南學區房可能還得買，甚至北邊的即墨都可能更強一點。

說完學區，我們來看看商圈。很多人會很驚訝的發現，青島香港中路以外的第二大商圈，不是臺東，不是李村，更不是石老人金家嶺、新都心，而是西海岸新區的長江路-積米崖商圈。無論商場的數量，還是體量，人氣，結論均不變。

相比之下，城陽的正陽路商圈就寒磣了點。最大的商場萬象匯，和西海岸的永旺夢樂城、融創茂之類，沒得比。

另外，在西海岸新區目前正在修建的幾所三甲醫院建成以后，在醫療配套方面，也會出現這種情況。

3、盡管城陽要成為主城區，但實際上，在青島十四五、2035年的遠期規劃當中，西海岸也明顯要強于城陽。

這里有兩點。一個是藍色的沿海發展軸，實際上這個才是青島未來發展的重點和王道。

如果對這張圖的意義不能清晰解讀，那么看這張圖就更清晰了。青島未來將建設六大廣域級消費中心：青島灣、浮山灣、臺東、唐島灣、靈山灣（城市陽臺）、未來之城。

廣域級消費中心是什么概念，我們看一下青島目前新都心、市北CBD、金家嶺、李村這幾大商圈在未來的定位就可以明白。

規劃這個東西你可以說它不靠譜，現在靈山灣城市陽臺附近一個像樣的大商場都沒有，哪來的超過新都心、李村、金家嶺的勇氣？

但是話的另一面是這樣的：西海岸的商業體，現在來看比城陽強，看規劃依然比城陽強，這個應該沒有任何爭議。

剛才說了那么多，西海岸對城陽可以打出一記K.O.嗎？當然沒有。說城陽的配套和西海岸沒得比，不代表西海岸比城陽強，正相反，城陽的殺手锏就是——依托市南市北主城配套。說白了就是，你比我強，但是我有大哥罩著……

城陽依托市南市北以后，相比西海岸的優勢，也是非常明顯的。最大的優勢，就是交通。城陽到市南，有374、502兩趟公交直達，環灣大道、重慶路、黑龍江路、青銀高速等多條主干道聯通。未來7號線、8號線、15號線均是連接城陽和市南市北交通的利器。再看西海岸，只有隧道和地鐵1號線跨海段，而且收費比青銀高很多。

僅交通一條，就決定了，青黃之間和青城之間的聯系密度不可同日而語。更重要的是，青島最繁華的地方是香港中路，而西海岸最繁華的地方是長江路/積米崖。雙方最繁華的地方也不是隔海對對碰。西鎮遍地老破小，已經破敗不堪，而隧道另一頭的薛家島，配套聊勝于無，除了隧道還有一條數公里長的高架橋，過了金沙灘，才能看到西海岸的繁華。

我看到另一條回答里有人說：你看過哪個城市的主城區之間隔著一個大海？……就是這個道理。青島在主城擴容方向上，尋找相對弱一些的城陽，而不是更強，人更多的西海岸，是必然的選擇。

更別說城陽為了吸引外溢人才的七折購計劃了。剛才說了，買不起市南市北的主城剛需，西海岸未必買得起，但城陽一定行。

這個七折購，對于剛需而言，不能不說兩個字：真香。

所以，青島選擇了城陽擴容擴能成為下一個主城區，但這不代表西海岸就被放棄，相反，西海岸將在獨立一體，再造一個新青島的道路上，越走越遠。這里沒有對錯，只是根據地理環境、人口數量、發展配套做出的必然抉擇而已。

西海岸和城陽，到底怎么選？也許只有小孩子才做選擇。作為青島，答案是：我都要，無論是西海岸和城陽，都需要更加強大。

我們，見證青島30年房地產發展，親身歷經東部大開發，主城區、西海岸、城陽日月變遷，房價起伏跌宕。敢于講真話，不畏阻力，不隨波逐流，不畏人言，打碎各種謊言，堅持鉆研青島樓市真相。

我們的口號是：青島置業指南針，買房這事得較真。

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