行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)怎么?
作者:訪客發(fā)布時(shí)間:2021-10-23分類:膠粘劑瀏覽:58
??房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析
前言
房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主體,占我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的百分之八十多。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè),所需資金量大,資源占用多,而且涉及到社會(huì)非常敏感的住房問題。分析我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì),對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展,乃至維護(hù)整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定都有十分重要的意義。
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1、 研究概述
1。1 我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代曾經(jīng)一度銷聲匿跡,被福利化的單位住房供應(yīng)制度所取代。自從20世紀(jì)80年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起,90年代進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期以來,我國(guó)住房分配和供應(yīng)體制都發(fā)生了根本性的變化,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資也得到了迅猛的發(fā)展。
??據(jù)統(tǒng)計(jì),自從1992年以來,我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)已超過五萬億元,年均增長(zhǎng)20%以上;城鎮(zhèn)人均居住面積由1992年以前的8平方米,提高到了現(xiàn)在的20平方米。
八十年代以前,沒有人公開地把房地產(chǎn)看成商品,更不會(huì)把它作為商品來買賣。它自然就不會(huì)形成產(chǎn)業(yè)。
??黨的十一屆三中全會(huì)以來,在經(jīng)濟(jì)體制改革的帶動(dòng)下,房地產(chǎn)業(yè),這一億萬價(jià)值的巨大商品開始起動(dòng),開始流通。八十年代的中國(guó)
房地產(chǎn)業(yè)是初步形成和發(fā)展階段,是房地產(chǎn)業(yè)的第一次高潮,使住房這一大商品的屬性得到了明確。進(jìn)入九十年代,黨和政府為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在理論和實(shí)踐上制定了政策依據(jù)。
??1991年4月,中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十年規(guī)劃和“八五”計(jì)劃的建設(shè)中要求:“城鎮(zhèn)住房建設(shè)要保持合理規(guī)模和增長(zhǎng)速度,適當(dāng)加快房地產(chǎn)綜合開發(fā)和住宅商品化進(jìn)程”。經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化,有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)走向商品經(jīng)濟(jì)的第二次高潮。
??而其重要標(biāo)志就是,房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位、作用、意義突出地顯現(xiàn)出來。歷史進(jìn)入了一個(gè)新的世紀(jì),隨著西部大開發(fā)步伐的加快,及中國(guó)入世后投資環(huán)境和法律與國(guó)際慣例靠攏,國(guó)外公司和企業(yè)將以更大的規(guī)模進(jìn)入我國(guó),尤其是外資機(jī)構(gòu)的進(jìn)入,則有利于改善房地產(chǎn)開發(fā)的融資環(huán)境,刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
??這意味著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第三次高潮已經(jīng)到來。
形勢(shì)喜人,但存在的問題不少,困難很大。房地產(chǎn)開發(fā)具有資金密集型和生產(chǎn)周期長(zhǎng)的特點(diǎn),而這正決定了其規(guī)模經(jīng)營(yíng)的性質(zhì)。但是,我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)大部分是各自為政,分散經(jīng)營(yíng),綜合實(shí)力弱,發(fā)展緩慢,競(jìng)爭(zhēng)力差。
??而且各開發(fā)企業(yè)的狀況也不平衡,總體看是東南實(shí)力強(qiáng),西部實(shí)力弱。這些都極不適應(yīng)當(dāng)前迅猛發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)需求和要求。
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)形成了一套適合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的運(yùn)行機(jī)制,整個(gè)行業(yè)呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。到目前為止,全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)到3萬多家,房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員已突破1000萬人,并且出現(xiàn)了一大批優(yōu)秀樓盤和高素質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)與管理人才。
??除房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)外,十年來,還逐步形成了以評(píng)估、經(jīng)紀(jì)、咨詢?yōu)閮?nèi)容的房地產(chǎn)中介業(yè),以及以經(jīng)營(yíng)管理樓宇、小區(qū)為主的物業(yè)管理業(yè),從而形成了較為完整的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)架體系。全國(guó)各地房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展,各地出現(xiàn)了許多成功的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式,它們中有成功樓盤的開發(fā),也有成功的中介經(jīng)紀(jì)和成功的物業(yè)管理。
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1。2 研究房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的意義
房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),將會(huì)在新世紀(jì)面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。
一方面,個(gè)體消費(fèi)者已成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)主體,房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系、消費(fèi)者需求等方面不斷發(fā)生變化,引起了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)加劇,
使全行業(yè)從“暴利時(shí)代”迅速轉(zhuǎn)入“微利時(shí)代”,利潤(rùn)水平向價(jià)值回歸,市場(chǎng)逐漸走向規(guī)范;另一方面,中國(guó)加入WTO后,海外資金和開發(fā)商進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的成本大大下降,將導(dǎo)致海外的開發(fā)商搶灘中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),從而形成中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全球化競(jìng)爭(zhēng)格局。
??海外的開發(fā)商運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)豐富,專業(yè)化程度高,管理水平先進(jìn),資金實(shí)力雄厚,具有強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
隨著我國(guó)加入WTO,外國(guó)大型房地產(chǎn)企業(yè)將大舉進(jìn)軍國(guó)內(nèi)市場(chǎng),將會(huì)給國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)帶來前所未有的競(jìng)爭(zhēng)壓力。由于國(guó)外企業(yè)在資金、技術(shù)和管理等方面具有顯著優(yōu)勢(shì),勢(shì)必使開發(fā)的商品房質(zhì)量更好,品質(zhì)更佳,建設(shè)成本更低,房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局將會(huì)發(fā)生明顯變化。
??為了要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì),房地產(chǎn)企業(yè)必須要有市場(chǎng)危機(jī)意識(shí),強(qiáng)化企業(yè)管理,逐步形成企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力,以高科技、高品質(zhì)、高效益、低消耗、低成本、創(chuàng)品牌的房地產(chǎn)開發(fā),不斷開拓市場(chǎng)、占領(lǐng)市場(chǎng),才能維持企業(yè)的生存和發(fā)展。
因此, 探討一條我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展之路,以迎接全球化經(jīng)濟(jì)所帶來的高層次競(jìng)爭(zhēng),已成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)面臨的重要課題。
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2 、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀和問題
2。1 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及展望
經(jīng)過十多年的發(fā)展,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)度過了市場(chǎng)化初級(jí)階段,基本上完成了市場(chǎng)化進(jìn)程。現(xiàn)在的市場(chǎng)在產(chǎn)品供給和企業(yè)市場(chǎng)類型和消費(fèi)者產(chǎn)品和科技進(jìn)步等方面都呈現(xiàn)出不同的特征。
??具體地講,有以下三大特征:
從產(chǎn)品供給和企業(yè)角度來講,現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下五個(gè)特點(diǎn):(一是房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格差異擴(kuò)大,各種檔次的價(jià)格相互之間的參照性減低,低價(jià)更低,高價(jià)更高,總體均價(jià)趨降;(二是房地產(chǎn)行業(yè)邊際利潤(rùn)水平降低,既有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素,也有資金成本因素,但因其銷售規(guī)模較大,因而對(duì)投資仍具較強(qiáng)吸引力(三是資金技術(shù)品牌土地等行業(yè)門檻大大提高,迫切需求職業(yè)化的專業(yè)隊(duì)伍,尤其是土地資源的限制,使得進(jìn)入成本大增(四是房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售速度減慢,雖然市場(chǎng)總量迅速擴(kuò)大,但政府管制趨強(qiáng),而消費(fèi)沖動(dòng)趨減,銷售周期加長(zhǎng)(五是日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)造成營(yíng)銷成本上升,客戶服務(wù)成本亦呈上升趨勢(shì),營(yíng)銷成本使項(xiàng)目利潤(rùn)更趨降低。
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從市場(chǎng)類型和消費(fèi)者角度來說,房地產(chǎn)市場(chǎng)正由生存消費(fèi)型轉(zhuǎn)向投資消費(fèi)型。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)的日趨豐富及消費(fèi)者的成熟,房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求形態(tài)及消費(fèi)者購(gòu)房心理正在發(fā)生著深刻變化,消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的需求正從必需品轉(zhuǎn)向追求享受的消費(fèi)品,住房的功能也由原先的保值增值的房產(chǎn)功能向消費(fèi)、享受功能擴(kuò)展。
??由于產(chǎn)品供應(yīng)日漸豐富,消費(fèi)者無須擔(dān)心房?jī)r(jià)的漲落而難以把握購(gòu)房時(shí)機(jī),而可以根據(jù)自身的喜歡及需求去決定。但消費(fèi)者在如此有利的市場(chǎng)中也并非絕對(duì)的贏家,還是要承擔(dān)進(jìn)入市場(chǎng)必然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的買家風(fēng)險(xiǎn)和投資風(fēng)險(xiǎn)。 在從生存消費(fèi)向投資消費(fèi)轉(zhuǎn)型的過程中,消費(fèi)者改善居住需求而消費(fèi)房地產(chǎn)的消費(fèi)需求仍然是拉動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展的核心動(dòng)力,但這并不說明現(xiàn)在的房地產(chǎn)市不熱,因?yàn)楦纳迫藗兙幼l件是個(gè)持續(xù)、長(zhǎng)期的過程,不能在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)。
??如果各種資金都為追求利潤(rùn)而盲目進(jìn)入市場(chǎng),人們都為改善居住而過度透支消費(fèi),房地產(chǎn)投資增幅及消費(fèi)速度超過房地產(chǎn)市場(chǎng)所能容納的合理限量及所能承受的合理速度,房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)產(chǎn)生)泡沫。
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